首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REIT——嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT（代碼：508098）將于1月5日至1月6日正式發(fā)售，確認(rèn)的認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.514元/份。按產(chǎn)品5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為17.57億元。根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)中披露的可供分配金額測(cè)算，本基金2022年7月1日-2022年12月31日預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為3.89%（年化），2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.00%。

在眾多投資品種當(dāng)中，公募REITs在投資標(biāo)的、收益率、抗風(fēng)險(xiǎn)方面都具備顯著優(yōu)勢(shì)，尤其是底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的稀缺性項(xiàng)目更是受到市場(chǎng)認(rèn)可。嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在詢(xún)價(jià)階段就已獲得投資者廣泛關(guān)注。公告顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2022年12月30日完成詢(xún)價(jià)。當(dāng)日，基金管理人通過(guò)上交所“REITs詢(xún)價(jià)與認(rèn)購(gòu)系統(tǒng)”共收到72家網(wǎng)下投資者管理的256個(gè)配售對(duì)象的詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和為132.344億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍。

該產(chǎn)品為民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs第一單，其底層資產(chǎn)包括重慶的京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目、武漢的京東商城“亞洲一號(hào)”倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目和廊坊的京東“亞洲一號(hào)”廊坊經(jīng)開(kāi)物流園項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積35.1中國(guó)方米。項(xiàng)目資產(chǎn)出租率均達(dá)到了100%即滿(mǎn)租狀態(tài)，租約長(zhǎng)度約五至六年，高于行業(yè)平均水平的三年，整體運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

值得一提的是，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)均為稀缺的高標(biāo)倉(cāng)。我國(guó)當(dāng)前在高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)供不應(yīng)求，未來(lái)供需兩側(cè)長(zhǎng)期擴(kuò)容升級(jí)潛力巨大。根據(jù)CERE世邦魏理仕三季度末數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量達(dá)到164中國(guó)方米，環(huán)比大幅上升63%，一線(xiàn)城市租金指數(shù)已累計(jì)上升2.7%，疊加電商模式迭代以及新能源汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺等催化因素，高標(biāo)倉(cāng)需求將再創(chuàng)新高。反觀(guān)供給端層面，2021年我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)存量不足美國(guó)的六成，整體供需失衡未來(lái)發(fā)展空間巨大。

從物流行業(yè)整體來(lái)看，近期中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，要求完善物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化以綜合物流園區(qū)、專(zhuān)業(yè)配送中心、末端配送網(wǎng)點(diǎn)為支撐的商貿(mào)物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。進(jìn)一步確保了倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的政策延續(xù)性。隨著物流產(chǎn)業(yè)鏈的不斷壯大，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流的現(xiàn)代化和智能化要求也更為強(qiáng)烈，未來(lái)行業(yè)將迎來(lái)更好的發(fā)展機(jī)遇。因此，以智能倉(cāng)儲(chǔ)為底層資產(chǎn)的公募REITs具備較高的投資價(jià)值。

*風(fēng)險(xiǎn)提示：基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，投資人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀《基金合同》、《招募說(shuō)明書(shū)》等基金法律文件，了解基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等判斷基金是否和投資人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力相適應(yīng)?；疬^(guò)往業(yè)績(jī)及其凈值高低并不預(yù)示其未來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成本基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，文中基金產(chǎn)品標(biāo)的指數(shù)的歷史漲跌幅不預(yù)示基金產(chǎn)品未來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

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