作者：尹柏

出品：全球財(cái)說(shuō)

公募REITs又有重磅消息！

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT將于2月8日上市，作為首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs，該產(chǎn)品自申報(bào)以來(lái)便備受關(guān)注，發(fā)行期間更是吸引近720億資金、超126倍認(rèn)購(gòu)。

市場(chǎng)之所以熱情高漲，也正是源于嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT作為倉(cāng)儲(chǔ)物流賽道的代表作，極具稀缺性，在長(zhǎng)坡厚雪的熱門(mén)賽道進(jìn)行布局，長(zhǎng)期收益穩(wěn)定可期。

宏觀經(jīng)濟(jì)高韌性成為強(qiáng)支撐

首先，是從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)。

最新數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超120萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3%。并且，中國(guó)社科院綜合各方面情況預(yù)測(cè)，2023年中國(guó)GDP增速或?qū)⒅?%左右。

從最直觀的數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)頂住壓力展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性與旺盛活力，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能回升、復(fù)蘇預(yù)期強(qiáng)烈，將在宏觀層面對(duì)物流行業(yè)發(fā)展形成堅(jiān)實(shí)支撐。與此同時(shí)，作為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)物流服務(wù)的需求亦是旺盛。

依照物流費(fèi)用支出計(jì)算，早在2016年中國(guó)便已超過(guò)美國(guó)，成為全球最大的物流市場(chǎng)。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)物流總量仍保持穩(wěn)步提升。2021年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)物流費(fèi)用支出達(dá)16.7萬(wàn)億元，物流費(fèi)用占GDP比例為14.6%，行業(yè)規(guī)模大，且2020年-2025年全國(guó)物流費(fèi)用支出的預(yù)期復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)5%，物流行業(yè)將持續(xù)快速增長(zhǎng)。

可是一定程度上，國(guó)內(nèi)物流費(fèi)用占GDP比重雖然已從2010年的17.4%下降至14.6%，但物流效率仍處于較低水平，現(xiàn)階段倉(cāng)儲(chǔ)物流的自動(dòng)化與智能化成為關(guān)鍵突破口。

根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量到2035年翻一番的總目標(biāo)，未來(lái)十余年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速仍將位居全球前列，經(jīng)濟(jì)需求的持續(xù)擴(kuò)張將繼續(xù)促進(jìn)物流行業(yè)的快速發(fā)展，而倉(cāng)儲(chǔ)物流智能化加速轉(zhuǎn)型，也可助力包括制造業(yè)在內(nèi)的諸多行業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效。

行業(yè)增長(zhǎng)空間大形成穩(wěn)抓手

伴隨政策支持、制造升級(jí)，中國(guó)作為全球最大且增速最快的電商市場(chǎng)，疊加消費(fèi)復(fù)蘇利好刺激，倉(cāng)儲(chǔ)物流仍存巨大增長(zhǎng)空間。

過(guò)去數(shù)年，電商行業(yè)推動(dòng)物流行業(yè)迭代發(fā)展，帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求持續(xù)高速增長(zhǎng)。倉(cāng)儲(chǔ)物流作為物流行業(yè)發(fā)展的基石，對(duì)促進(jìn)物流行業(yè)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。

但與國(guó)外成熟市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流仍處于快速增長(zhǎng)的階段，未來(lái)需求增長(zhǎng)可期。

根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)的人均倉(cāng)儲(chǔ)物流面積約4平方米，澳大利亞、新加坡的人均倉(cāng)儲(chǔ)物流面積約1-2平方米，至2021年中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)物流面積僅約0.7平方米，意味著國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展仍具備很大潛力。

國(guó)家郵政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成達(dá)1105.8億件，業(yè)務(wù)收入完成1.06萬(wàn)億元，并預(yù)計(jì)2023年郵政行業(yè)寄遞業(yè)務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)，快遞業(yè)務(wù)收入完成1.13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7%左右。

相較于2012年全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量56.85億件，在10年的時(shí)間中增長(zhǎng)超過(guò)18倍。隨著日均快遞件量超過(guò)3億件，依靠人力進(jìn)行分揀、搬運(yùn)已遠(yuǎn)不能及。

若以高標(biāo)倉(cāng)計(jì)算，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，中國(guó)內(nèi)地高標(biāo)倉(cāng)存量面積為9497萬(wàn)平方米，占總物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施比重僅約8%，仍有巨大結(jié)構(gòu)調(diào)整空間，且制造業(yè)對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)需求表現(xiàn)旺盛。

入池資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)提供嚴(yán)保障

此次嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的入池資產(chǎn)，位于國(guó)家級(jí)物流節(jié)點(diǎn)的重慶市、武漢市以及可輻射京津冀地區(qū)的廊坊市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。

京東“亞洲一號(hào)”可謂是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的代表作，具有智能化的立體倉(cāng)庫(kù)、堆垛機(jī)械、交叉到發(fā)線、智能分揀機(jī)、自動(dòng)搬運(yùn)工業(yè)機(jī)器人、智慧物流機(jī)器人等先進(jìn)的智能化裝置。

相較于普通物流倉(cāng)儲(chǔ)的經(jīng)營(yíng)粗放、集約化程度低、勞動(dòng)密集性強(qiáng)、園區(qū)環(huán)境較復(fù)雜、升級(jí)改造難度大，高標(biāo)倉(cāng)具有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)，充分利用計(jì)算機(jī)、自動(dòng)化等技術(shù)和物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高工作效率和準(zhǔn)確性。

京東物流作為中國(guó)最大的一體化供應(yīng)鏈物流服務(wù)商，及3座物流園區(qū)租戶，覆蓋中國(guó)幾乎所有區(qū)縣的物流設(shè)施布局。

并且，截至2022年9月，京東集團(tuán)作為中國(guó)最大的零售集團(tuán)，活躍用戶數(shù)超過(guò)5.88億，京東自營(yíng)的當(dāng)日達(dá)和次日達(dá)線上訂單，均需依托于其構(gòu)建的龐大物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。

目前，京東物流的租約長(zhǎng)度為5年-6年，高于行業(yè)平均水平3年，穩(wěn)定性較高。同時(shí)，租金增長(zhǎng)率為2-3%，出租率為100%，折現(xiàn)率為8%，產(chǎn)品對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值處于合理區(qū)間。

招募說(shuō)明書(shū)顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在2023年度可供分配金額預(yù)計(jì)為7026.29萬(wàn)元，以擬募集資金金額16.38億元計(jì)算，2023年度凈現(xiàn)金分派率將達(dá)到4 %。

投資收益顯著體現(xiàn)高價(jià)值

縱觀國(guó)內(nèi)及全球REITs發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)物流均是REITs重點(diǎn)布局的賽道之一。

從海外REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，以倉(cāng)儲(chǔ)物流為主的美國(guó)工業(yè)REITs市值占比從2010年約5%，提升至2020年的11%。最新數(shù)據(jù)顯示，即便2022年美國(guó)REITs市場(chǎng)遭受大幅降溫，但工業(yè)物流REITs受益于供需緊張、租金增長(zhǎng)，仍保持韌性。

再以新加坡豐樹(shù)集團(tuán)為例，作為全球地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理集團(tuán)，目前已在新加坡交易所上市3只REITs。其中，豐樹(shù)物流Mapletree Logistics Trust (MLT)作為聚焦亞太區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)的REITs，從上市至2021年資本利得為184%，含分紅的總回報(bào)為345%，長(zhǎng)期持有收益顯著。

而如豐樹(shù)、安博、大眾倉(cāng)儲(chǔ)等的倉(cāng)儲(chǔ)物流代表企業(yè)，在各國(guó)對(duì)REITs的大力扶植下，以基金化作為支撐，加速規(guī)模擴(kuò)張，從而搶得物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先機(jī)，也為投資人帶來(lái)穩(wěn)定甚至超額的目標(biāo)分紅收益。

目前，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs尚處于發(fā)展初期，該賽道未來(lái)亦將成長(zhǎng)為投資者重點(diǎn)配置行業(yè)。

需要提及的是，公募REITs的收益特征相對(duì)穩(wěn)健且具備可供分配收益強(qiáng)制分紅機(jī)制，相較于短期操作波動(dòng)獲益，更適合長(zhǎng)期持有。嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT將于2月8日正式上市，敬請(qǐng)關(guān)注！

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