2023年通用倉庫和冷庫市場發(fā)展與展望

作者：CAWD

來源：中國倉儲與配送協(xié)會

一、2023 年全國倉庫市場分析

物聯(lián)云倉平臺數(shù)據(jù)顯示，2023 年我國倉庫總建筑面積達(dá) 4.01 億平方米，同比增長 6. 19%。其中，通用倉庫面積為 37033.7 萬平方米，占比 92.26%;冷庫面積約為 3108.4 萬平方米(容積為 13904.6 萬立方米)，占比 7.74%。

(一)通用倉庫

隨著一系列促進(jìn)物流倉儲設(shè)施提質(zhì)改造的政策發(fā)布與實(shí)施，以及高標(biāo)庫能夠大幅提升單位面積的存儲貨量、縮短分揀貨物時間，從而降低單位成本、提升運(yùn)營效率，通用倉庫高標(biāo)庫面積占比逐年增加。

2023 年，高標(biāo)庫面積為 14957.9 萬平方米，占比達(dá)到 40.39%，較上年增加

3.22 個百分點(diǎn)；非高標(biāo)庫面積為 22075.8 萬平方米，占比為 59.61%。

(二)冷庫

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費(fèi)水平的提高，對冷庫設(shè)施的需求也越來越大，冷庫規(guī)模也逐漸增大。

二、區(qū)域倉儲市場分析

(一)倉儲資源情況

2023 年，倉儲資源存量排名依次為東部地區(qū)、西部地區(qū)、中部地區(qū)、東北地區(qū)；新增供應(yīng)面積排名依次為東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)。

表 1 2023 年全國倉儲資源存量分布情況

1.東北地區(qū)

2023 年，東北地區(qū)部分城市持續(xù)加大倉庫整治力度，對不合規(guī)的倉庫進(jìn)行拆除與改造，整體倉儲面積較 2022 年有所減少。

2.東部地區(qū)

2023 年，東部地區(qū)通用倉庫主要分布在上海、廣州、蘇州等城市；冷庫主要分布在上海、廣州、天津等城市。

圖 4 2023 年東部地區(qū)重點(diǎn)城市通用倉庫面積情況(單位：萬平方米)

圖 5 2023 年東部地區(qū)重點(diǎn)城市冷庫容積情況(單位：萬立方米)

3.中部地區(qū)

2023 年，中部地區(qū)通用倉庫主要分布在武漢、鄭州等城市；冷庫主要分布在武漢、長沙等城市。

4.西部地區(qū)

2023 年，西部地區(qū)通用倉庫主要分布在成都、重慶等城市；冷庫主要分布在成都、重慶等城市。

(二) 倉庫需求情況

2023 年，四個區(qū)域的倉庫需求類型均以倉庫租賃為主，其次為倉庫代管。省會城市及重要樞紐城市需求較為旺盛。

東北地區(qū)：倉庫需求面積占全國的 4.02%，倉庫需求相對較少；以通用倉庫需求為主，冷庫需求較少；需求主要集中在哈爾濱、沈陽等城市。

東部地區(qū)：倉庫需求面積占全國的 54.62%，倉庫需求相對較多；通用倉庫需求主要集中在蘇州、杭州等城市，冷庫需求主要集中在上海、寧波、廣州等城市。

中部地區(qū)：倉庫需求面積占全國的 16.56 %；通用倉庫需求主要集中在武漢、合肥等城市，冷庫需求主要集中在武漢等城市。

西部地區(qū)：倉庫需求面積占全國的 24.80%;通用倉庫需求主要集中在成都、昆明等城市，冷庫需求主要集中在成都、西安等城市。

圖 12 2023 年東部地區(qū)重點(diǎn)城市倉儲需求情況

(三)租金與空置率情況

通用倉庫平均租金為 23.25 元/㎡·月，通用倉庫空置率為 16.53%；冷庫平均租金為 86.00 元/㎡·月，冷庫空置率為 17.55%。按地區(qū)劃分，東部地區(qū)倉儲需求旺盛，去化難度相對其他區(qū)域較為樂觀，因此東部地區(qū)為通用倉庫平均租金最高的區(qū)域；東北地區(qū)需求有限，且由于市場存量較多，因此東北地區(qū)為通用倉庫空置率最高的區(qū)域。

三、物流地產(chǎn)公募 REITs 情況

倉儲設(shè)施屬于重資產(chǎn)投資，持續(xù)存在資金缺口，亟須通過存量倉儲物流項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 回收資金的方式，籌措新增投資倉儲物流的資金。2023 年有 2 只倉儲物流設(shè)施公募 REITs 擴(kuò)募份額，3 只倉儲物流設(shè)施公募 REITs 申報(bào)中國證監(jiān)會、證券交易所的公募 REITs。

非底層資產(chǎn)基本價值發(fā)生重大變化。隨著二級市場價格的超跌反彈，以及長線資金的陸續(xù)落地和政策上會計(jì)記賬方式的調(diào)整等利好因素的出現(xiàn)，公募 REITs 的長期配置價值逐漸顯現(xiàn)，值得投資者持續(xù)關(guān)注。

倉儲物流設(shè)施 REITs 作為一種重要的投資工具，其運(yùn)營穩(wěn)定性和配置價值在市場中具有顯著地位。通過深入分析和理解其運(yùn)營特點(diǎn)、潛在風(fēng)險以及市場前景，投資者可以更好地把握投資機(jī)會，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的長期增值。

四、倉儲市場未來展望

2024 年及未來一個時期，我國經(jīng)濟(jì)低速增長仍將持續(xù)，在現(xiàn)有存量基礎(chǔ)上，隨著新增項(xiàng)目投入市場，大部分城市仍將面臨去化壓力大、租金下滑、空置率上升等挑戰(zhàn)。

東北地區(qū)：整體趨于飽和，去化壓力較大。物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)顯示，在建倉庫面積約 65 萬平方米。倉儲資源趨于飽和狀態(tài)、供大于求，未來去化壓力較大，尤其是大連市、長春市等空置率較高的城市。

東部地區(qū)：跨境電商帶動相關(guān)市場需求增長明顯。物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)顯示，在建倉庫面積約 725 萬平方米，租金與空置率整體相對穩(wěn)定，不同城市間有所變化，如廣州市、深圳市、東莞市、佛山市等城市跨境電商等行業(yè)需求快速增長，當(dāng)?shù)貍}儲空置較少，預(yù)計(jì)未來新增供應(yīng)仍然無法滿足市場快速增長的需求；北京市倉儲市場未來將持續(xù)保持供需較為平衡狀態(tài)，但核心市場仍將供不應(yīng)求；天津市處于京津冀交匯點(diǎn)以及京津主軸發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，武清區(qū)將持續(xù)承接北京外溢需求；上海市、江蘇省、浙江省等省市未來新增供應(yīng)約 150 萬平方米，但是需求動力略有不足，未來去化將面臨一定困難。

中部地區(qū)：整體供需平衡，新增投入將加大出租壓力。物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)顯示，在建倉庫面積約 100 萬平方米，未來需求動力不足，去化困難，租金跌至低點(diǎn)。華中地區(qū)未來新增供應(yīng)主要集中在合肥市、長沙市、孝感市、鄭州市，這些節(jié)點(diǎn)城市目前供需基本平衡，隨著新增供應(yīng)入市、存量增加，去化將成為地區(qū)焦點(diǎn)問題。

西部地區(qū)：新增項(xiàng)目減少，空置率仍將處于高位。多個物流地產(chǎn)企業(yè)表示，在西部地區(qū)重點(diǎn)城市布局基本完成后，將減少新項(xiàng)目投資，以現(xiàn)有存量項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營為主，并會關(guān)注一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購與合作。結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，西部地區(qū)市場需求萎縮，極少有新增亮點(diǎn)，區(qū)域市場整體租金呈下降態(tài)勢，個別城市區(qū)域下降明顯，如昆明空港、重慶空港等。

未來一段時間，在同質(zhì)化競爭的情況下，租金還會持續(xù)下降。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)承壓較大，租戶大多在縮減面積優(yōu)化成本，從目前來看，空置率還會徘徊在一個高位。返回搜狐，查看更多

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