第1969期

本篇報(bào)告分析了物流行業(yè)以及下屬各個(gè)子板塊的發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)將走向何方？

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來(lái)源 | 招商證券

作者 | 蘇寶亮

本文節(jié)選自招商證券研究報(bào)告《快遞物流潮起潮落，物流地產(chǎn)走上前臺(tái)》，僅供分享交流。

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物流需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，運(yùn)行效率有待提高

1.1  物流需求總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

2018年，全國(guó)社會(huì)物流總額為283.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.4%，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，增速較上年同期小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從構(gòu)成看，工業(yè)品物流總額256.8萬(wàn)億元，占比90.7%，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.2%，增速與上年同期持平；進(jìn)口貨物物流總額14.1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.7%，受國(guó)際貿(mào)易影響，增速比上年同期回落5個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)產(chǎn)品物流總額3.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.5%，增速比上年同期回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；單位與居民物品物流總額7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)22.8%；再生資源物流總額1.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)15.1%。

1.2  消費(fèi)與民生領(lǐng)域物流需求成為物流需求增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力

單位與居民物品物流總額增速長(zhǎng)期大幅領(lǐng)先于社會(huì)物流總額增速。2018年單位與居民物品物流總額同比增長(zhǎng)22.8%，比社會(huì)物流總額增速高出16.4個(gè)百分點(diǎn)。

1.3  社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP比率總體穩(wěn)中下行

近幾年來(lái)，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP比率進(jìn)入下降通道。2018年社會(huì)物流總費(fèi)用為13.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%，增速比上年同期提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。作為衡量社會(huì)物流運(yùn)行效率的主要指標(biāo)，2018年，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率為14.8%，比上年同期上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，在下行過(guò)程中出現(xiàn)波動(dòng)，但屬正常走勢(shì)變化，不改變物流運(yùn)行效率提高、社會(huì)物流費(fèi)用水平整體下降的基本判斷。

從構(gòu)成看，運(yùn)輸費(fèi)用(6.9萬(wàn)億元)與GDP的比率為7.7%，比上年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。保管費(fèi)用(4.6萬(wàn)億元)和管理費(fèi)用(1.8萬(wàn)億元)同比增長(zhǎng)較快，占GDP的比率有不同程度的上升，保管費(fèi)用上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，管理費(fèi)用上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

1.4  中國(guó)物流運(yùn)行效率仍處于較低水平

中國(guó)物流成本占GDP比重從2010年的17%左右下降到2017年的14.6%，全社會(huì)物流運(yùn)行效率得到改善，但是與美國(guó)相比該有較大差距。2017年美國(guó)物流成本占GDP的比重為7.7%，同期中國(guó)物流成本占GDP的比重(14.6%)為美國(guó)的1.9倍，物流運(yùn)行效率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有較大差距。

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快遞：競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，機(jī)會(huì)與威脅并存

2.1  快遞行業(yè)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)力分析

快遞目前屬于物流板塊的一個(gè)重要分支，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈?？傮w來(lái)看，快遞行業(yè)進(jìn)入壁壘高，替代品威脅小，因此市場(chǎng)存在繼續(xù)發(fā)展的空間；但同時(shí)該行業(yè)對(duì)下游議價(jià)能力較弱，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)程度激烈，成本端競(jìng)爭(zhēng)尤為重要。

競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析如下：

1）供應(yīng)商議價(jià)能力一般

快遞公司的上游企業(yè)主要有一些運(yùn)輸車輛生產(chǎn)商，燃油供應(yīng)商。運(yùn)輸成本對(duì)于快遞公司來(lái)說(shuō)，一直是成本控制的重點(diǎn)。為了降低成本、加強(qiáng)對(duì)車輛的管控力度，越來(lái)越多的快遞公司用自有車輛來(lái)代替外部車輛，高端的運(yùn)輸車輛一般都需要提前預(yù)訂，快遞公司對(duì)高端運(yùn)輸車輛的議價(jià)能力一般。

另外，油品屬于大宗商品，快遞企業(yè)的議價(jià)能力較弱，屬于價(jià)格接受者，油價(jià)的波動(dòng)對(duì)運(yùn)輸成本影響較大?？傮w來(lái)說(shuō)，快遞行業(yè)的上游企業(yè)議價(jià)能力一般。

2）購(gòu)買者議價(jià)能力強(qiáng)

快遞服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，差異性小，并且購(gòu)買者的轉(zhuǎn)換成本較小，壓價(jià)能力較強(qiáng)。這種情況造成了快遞企業(yè)普遍通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)吸引顧客，采用薄利多銷的模式賺取利潤(rùn)。

從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，快遞行業(yè)公司的凈利率普遍不高，美國(guó)的UPS和FedEx的銷售凈利率維持在4%-7%左右?？爝f業(yè)務(wù)平均單價(jià)從13年的15元以上下降到2019年6月的11.78元，價(jià)格下降趨勢(shì)越發(fā)明顯，隨著龍頭公司挑起價(jià)格戰(zhàn)，行業(yè)洗牌加速來(lái)臨。

當(dāng)然，低毛利率和凈利率并不意味著低ROE。沃爾瑪以極低的毛利率和凈利率為投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)，即通過(guò)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿率提升ROE。如果快遞行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局逐漸穩(wěn)定疊加公司出色管理和運(yùn)營(yíng)能力，快遞企業(yè)有望提升ROE水平。

3）新進(jìn)入者的威脅小

快遞服務(wù)特性比較特殊，該行業(yè)中的企業(yè)首先需要建立跨地域的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)點(diǎn)鋪設(shè)前期投入較大，進(jìn)入壁壘高，因此受到新進(jìn)入者的威脅較小，容易形成壟斷。

目前來(lái)看，海外快遞市場(chǎng)普遍形成寡頭壟斷格局：2017年美國(guó)CR3=90%，2015年日本CR3=93%。當(dāng)前國(guó)內(nèi)CR3僅有44%，集中度偏低，這是由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)快遞業(yè)務(wù)量基數(shù)巨大，短期內(nèi)很難由2-3家承擔(dān)90%以上的業(yè)務(wù)。

但是由圖14可以看出，當(dāng)前我國(guó)快遞行業(yè)集中度指數(shù)CR8逐步上升，從17年的76上升到現(xiàn)在的81.7；當(dāng)前快遞龍頭公司挑起價(jià)格戰(zhàn)，行業(yè)洗牌加速到來(lái)，未來(lái)將會(huì)形成類似于美日的寡頭壟斷格局。

4）替代品的威脅小

由于快遞服務(wù)具有特殊性，市場(chǎng)上很難有其他的服務(wù)能代替快遞服務(wù)，顧客對(duì)該服務(wù)依賴性較強(qiáng)，轉(zhuǎn)換成本很高，目前來(lái)看，快遞行業(yè)的替代品威脅較小。

5）同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)程度激烈

同樣由于快遞服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，技術(shù)門檻低，較難實(shí)現(xiàn)差異化；再加上產(chǎn)業(yè)逐步趨于成熟(快遞行業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平逐步提高，集中度不斷提升)，業(yè)務(wù)量增速放緩(行業(yè)整體增速?gòu)?6年的51%下降到18年的26%)，快遞行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度異常激烈。

近三年來(lái)，龍頭公司市場(chǎng)格局加速變化：中通、韻達(dá)的市占率逐步提升，分列這5家快遞公司的第一、第二；圓通、申通的市占率先降后升，分列第三、第四；順豐市占率則保持在7.63%左右。

2.2  快遞行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1）電商增速趨緩但韌性仍在

過(guò)去幾年，我國(guó)的快遞市場(chǎng)跟隨電商經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。根據(jù)商務(wù)部《中國(guó)電子商務(wù)報(bào)告2017-2018》數(shù)據(jù)顯示，2011年-2018年，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額持續(xù)增長(zhǎng)，2018年達(dá)到9.01萬(wàn)億元，復(fù)合增速高達(dá)42%，2019年上半年，全國(guó)網(wǎng)上零售額達(dá)4.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%，保持較強(qiáng)韌性。

2）電商新貴拼多多的崛起提供業(yè)務(wù)增量

在消費(fèi)升級(jí)的背景下，天貓、京東等平臺(tái)逐漸向高端游走，為中低端市場(chǎng)留出了空間，主打高性價(jià)比的拼單電商拼多多很好地挖掘了這塊蛋糕，捕獲互聯(lián)網(wǎng)的長(zhǎng)尾利基市場(chǎng)，業(yè)務(wù)量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。

截止2018年底，拼多多活躍買家屢創(chuàng)新高，達(dá)到4.18億人；2018全年GMV達(dá)到4716億元，累計(jì)環(huán)比增速保持在36%左右，增長(zhǎng)迅猛；件量為121億件，占國(guó)內(nèi)快遞件量的26.7%左右。

預(yù)計(jì)拼多多2019年GMV有望增長(zhǎng)90%至9000億元；但同時(shí)受制于活躍買家和人均消費(fèi)額增速放緩，預(yù)計(jì)拼多多20/21年GMV增速放緩至29%/20%。

3）中西部發(fā)展存在巨大潛力

當(dāng)前我國(guó)快遞需求和快遞企業(yè)主要集中于東部，而中西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，快遞需求較為疲軟，行業(yè)的區(qū)域發(fā)展不平衡。但目前來(lái)看，中西部地區(qū)快遞需求潛力巨大。18年來(lái)，中部和西部地區(qū)的快遞量明顯加速提升，業(yè)務(wù)量和收入占比也有所增加。

據(jù)國(guó)家郵政局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年?yáng)|、中、西部地區(qū)快遞業(yè)務(wù)量比重分別為79.9%、12.3%和7.8%，業(yè)務(wù)收入比重分別為80%、11.2%和8.8%；與去年同期相比，東、中、西部地區(qū)的業(yè)務(wù)量增速分別為24.1%、33.6%和34.6%；而全國(guó)整體增速為26%，東部地區(qū)低于整體增速，而中、西部地區(qū)分別高于整體增速7.6和8.6個(gè)百分點(diǎn)。

目前，中西部地區(qū)的快遞需求仍未被充分發(fā)掘，未來(lái)，隨著線上消費(fèi)不斷向中西部地區(qū)滲透，該地區(qū)有望帶來(lái)較大的業(yè)務(wù)增量，成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

4）農(nóng)村發(fā)展存在巨大潛力

中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年12月，我國(guó)農(nóng)村網(wǎng)民規(guī)模達(dá)到2.22億人，體量規(guī)模巨大。另一方面，從互聯(lián)網(wǎng)普及率來(lái)看，中國(guó)農(nóng)村地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)普及率僅為38.4%，雖然同比提升3pcts，但仍遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)普及率，農(nóng)村電商更是一片藍(lán)海。

而定位低端電商市場(chǎng)的拼多多的爆發(fā)，也是農(nóng)村電商市場(chǎng)潛力的縮影。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)農(nóng)村實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)1.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.4%。

5）跨境物流發(fā)展迅猛

2018年我國(guó)跨境電商持續(xù)快速發(fā)展，跨境網(wǎng)絡(luò)零售迅速增長(zhǎng)。2018年中國(guó)海關(guān)驗(yàn)放的跨境電商零售進(jìn)出口額為1347億元，同比增長(zhǎng)50%，其中出口561.2億元，增長(zhǎng)67%，進(jìn)口785.8億元，增長(zhǎng)39.8%。

近3年中國(guó)海關(guān)跨境電商零售進(jìn)出口額年均增長(zhǎng)率在50%以上?？缇畴娚痰目焖僭鲩L(zhǎng)為帶動(dòng)跨境寄遞服務(wù)的迅猛發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。據(jù)阿里研究院預(yù)測(cè)，2020年我國(guó)跨境電商零售進(jìn)出口額將分別達(dá)到1.5萬(wàn)億和2.2萬(wàn)億，巨大的市場(chǎng)增量對(duì)跨境快遞業(yè)務(wù)的帶動(dòng)作用值得期待。

6）人口紅利消失，需求端和成本端承壓

從需求端來(lái)說(shuō)，人口紅利的消失意味著業(yè)務(wù)增量減少。2013年-2018年我國(guó)出生人口增長(zhǎng)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2018年出生人口更是同比下降11.61%，未來(lái)我國(guó)人口數(shù)量將會(huì)面臨拐點(diǎn)，需求端承壓。

從成本端來(lái)說(shuō)，高密度和低廉的人工成本也許以后將不復(fù)存在。當(dāng)前我國(guó)15-59歲人口占比從68.71%下降到64.3%，60歲以上人口占比升至17.9%，勞動(dòng)人口占比下降，老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)。我們可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)各快遞企業(yè)的人力成本將有顯著提升，利潤(rùn)端承壓。

7）社保費(fèi)用提升，人力成本承壓

短期來(lái)看，國(guó)家暫緩實(shí)施實(shí)繳社保的舉措，舒緩了市場(chǎng)對(duì)于快遞公司成本大幅增加的擔(dān)憂；但是社保實(shí)繳勢(shì)在必行，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些社保成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到產(chǎn)業(yè)鏈中的最終用工單位上。未來(lái)，快遞行業(yè)的毛利將會(huì)進(jìn)一步收窄。

總體來(lái)看，快遞行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)與威脅并存。如何搶占拼多多市場(chǎng)，如何有效拓寬企業(yè)護(hù)城河，如何應(yīng)對(duì)未來(lái)的成本壓力，只有解決好這三大問(wèn)題的快遞企業(yè)才有可能獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。

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快運(yùn)：協(xié)同性強(qiáng)，融合發(fā)展大勢(shì)所趨

3.1  快運(yùn)業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀

快運(yùn)是一個(gè)新興的細(xì)分貨運(yùn)行業(yè)，零擔(dān)快運(yùn)與快遞業(yè)務(wù)的區(qū)別主要在于提供服務(wù)的具體操作方式及承運(yùn)貨物的類型和重量不同。

1）零擔(dān)市場(chǎng)規(guī)模大

根據(jù)羅克博物流研究院的數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)零擔(dān)市場(chǎng)規(guī)模在1萬(wàn)億以上，是單年快遞業(yè)務(wù)收入的兩倍以上。

另外，近年來(lái)由于大家電和家居行業(yè)網(wǎng)購(gòu)的興起，疊加大件快遞物流運(yùn)輸?shù)母纳?，大件快遞業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)較快。據(jù)工業(yè)和信息化部賽迪研究院、中國(guó)電子報(bào)社發(fā)布的《2018家電網(wǎng)購(gòu)分析報(bào)告》，2013-2018年家電網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)規(guī)模從1332億元增長(zhǎng)到5765億元，18年同比增速達(dá)18%。

而且，主要大家電中，空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)的網(wǎng)絡(luò)銷售同比增速都達(dá)到20%+，高于家電平均增速。零擔(dān)快運(yùn)市場(chǎng)由原來(lái)的B端主導(dǎo)逐漸向C端過(guò)渡。

2）零擔(dān)市場(chǎng)目前進(jìn)入壁壘低，行業(yè)集中度低

零擔(dān)行業(yè)目前主要客戶為B端，個(gè)性化需求較低、進(jìn)入門檻低(與快遞業(yè)務(wù)需要取得相關(guān)資質(zhì)不同，零擔(dān)行業(yè)門檻低)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，集中度不高，CR10約為3.4%。

在高度集中的市場(chǎng)格局下，龍頭企業(yè)的收入和盈利體量更為龐大。根據(jù)SJ咨詢的數(shù)據(jù)，2016年美國(guó)零擔(dān)物流行業(yè)規(guī)模為349億美元，換算成人民幣約合2264億元，明顯小于我國(guó)零擔(dān)行業(yè)的2016總規(guī)模1.1萬(wàn)億元。但由于市場(chǎng)集中度更高，300多億美元的零擔(dān)市場(chǎng)就培育出了11家收入規(guī)模超過(guò)10億美元的企業(yè)，其中有8家企業(yè)收入超過(guò)德邦2016年零擔(dān)業(yè)務(wù)(102.82億元，即1584.89百萬(wàn)美元)的營(yíng)業(yè)額。

這意味著，未來(lái)隨著我國(guó)零擔(dān)市場(chǎng)集中度的提升，零擔(dān)龍頭企業(yè)在體量上仍然有著非常可觀的增長(zhǎng)空間。如果對(duì)照第一名FedExFreight的市場(chǎng)份額(2016年為16.99%)，按照零擔(dān)行業(yè)1.1萬(wàn)億的行業(yè)規(guī)模估算，我國(guó)零擔(dān)第一企業(yè)的營(yíng)業(yè)額有望達(dá)到1870億元以上。

3.2  快運(yùn)業(yè)未來(lái)發(fā)展展望

1）零擔(dān)與快遞相互滲透，但快遞企業(yè)切入零擔(dān)難度更小

隨著大件電商件的業(yè)務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)，快運(yùn)業(yè)務(wù)向C端滲透，零擔(dān)快運(yùn)業(yè)務(wù)與快遞業(yè)務(wù)邊界日益模糊，快遞企業(yè)可以依托原有的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)快速切入零擔(dān)物流市場(chǎng)。

主要著眼點(diǎn)在于最后一公里的派件能力。toB向toC滲透時(shí)，需要加大在碎片化派送端的投入，以及增強(qiáng)大件快遞所涉及的安裝能力。

目前來(lái)說(shuō)，快遞公司擁有大量干線、轉(zhuǎn)運(yùn)中心和網(wǎng)點(diǎn)，在進(jìn)行全供應(yīng)鏈覆蓋時(shí)，相對(duì)于企業(yè)客戶向個(gè)人用戶端滲透，比逆向滲透的可行性更高。因此，運(yùn)力互聯(lián)、業(yè)務(wù)互通的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)是零擔(dān)快運(yùn)的第一步，有利于實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)和客戶上的協(xié)同效應(yīng)；標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品則為服務(wù)質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展提供保障。

2）未來(lái)零擔(dān)快運(yùn)業(yè)務(wù)的著眼點(diǎn)

■  加快配備大件重貨分撥設(shè)備。目前大件重貨的分撥設(shè)備與小件分撥設(shè)備難以兼容，各公司需要加大對(duì)重貨自動(dòng)化分揀的投入，提升規(guī)模效應(yīng)，完善“最后一公里”重貨配送。

■  重點(diǎn)發(fā)展重貨快運(yùn)，加快航空運(yùn)力與地面資源的對(duì)接。重貨快運(yùn)業(yè)務(wù)主要針對(duì)3C、新零售等中高端客戶，毛利較高，繼續(xù)保持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量需要加強(qiáng)航空貨運(yùn)的發(fā)展。

■  延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，拓展增值服務(wù)。以客戶需求為中心，為客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)管理、商業(yè)智能、銷售預(yù)測(cè)、大數(shù)據(jù)分析、供應(yīng)鏈金融等一體化的綜合物流服務(wù)，滿足客戶多元化需求，增強(qiáng)客戶粘性。

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冷運(yùn)：生鮮&醫(yī)藥冷鏈發(fā)展?jié)摿^大

4.1  冷運(yùn)業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀

冷運(yùn)物流指的是在運(yùn)輸貯藏的過(guò)程中，運(yùn)用制冷技術(shù)保證低溫從而防止物品腐壞。

1）當(dāng)前冷運(yùn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大

據(jù)易觀分析，2017年我國(guó)冷運(yùn)市場(chǎng)規(guī)模約2000億，預(yù)計(jì)2020年規(guī)模約4300億元，GAGR超20%。

冷運(yùn)市場(chǎng)規(guī)模龐大，一是得益于新零售業(yè)態(tài)下我國(guó)生鮮市場(chǎng)(生鮮常溫下容易腐爛變質(zhì)，損耗率高)的迅速發(fā)展；二是得益于我國(guó)龐大的醫(yī)藥消費(fèi)市場(chǎng)(流通環(huán)節(jié)中藥品尤其是疫苗需要全程冷運(yùn)，否則疫苗容易變質(zhì)失效)；而且，近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)不少涉及醫(yī)藥流通的政策也支持了醫(yī)藥冷運(yùn)行業(yè)的快速成長(zhǎng)。

2）行業(yè)處于成長(zhǎng)期，集中度比較低

根據(jù)中物聯(lián)，2017年全國(guó)冷鏈物流百?gòu)?qiáng)企業(yè)收入為259.83億元，僅占全國(guó)冷鏈物流的27.52%。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，營(yíng)收口徑衡量的CR20市占率為66.64%，CR10占比55.11%。我國(guó)的冷鏈物流行業(yè)中小企業(yè)占據(jù)多數(shù)，行業(yè)面臨著散、小、雜的特點(diǎn)。

3）行業(yè)進(jìn)入壁壘高

無(wú)論是食品生鮮的冷運(yùn)，還是醫(yī)藥物品的冷運(yùn)，冷運(yùn)行業(yè)都是一個(gè)進(jìn)入壁壘比較高的行業(yè)。一是，冷鏈物流對(duì)倉(cāng)庫(kù)及車輛有特殊要求，成本較高；二是，為了控制商品不腐壞，需要監(jiān)控、需要打造全流程的冷鏈物流手段，成本較高。三是，需要一定的技術(shù)以及相關(guān)的資質(zhì)認(rèn)證。因此，只有規(guī)模大、資金實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)實(shí)力過(guò)硬的企業(yè)才能在冷運(yùn)行業(yè)脫穎而出。

4.2  冷運(yùn)業(yè)未來(lái)發(fā)展展望

隨著冷鏈物流行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型冷鏈物流企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)冷鏈物流生產(chǎn)企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的研究，特別是對(duì)企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究。

順豐較早的發(fā)現(xiàn)了冷鏈物流龐大的市場(chǎng)規(guī)模，運(yùn)用當(dāng)前自身實(shí)力進(jìn)行前瞻性的布局，迅速搶占市場(chǎng)。以順豐為例，未來(lái)冷運(yùn)業(yè)務(wù)發(fā)展的方向是：

■  逐步完善網(wǎng)絡(luò)搭建。當(dāng)前冷運(yùn)倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)和冷運(yùn)干線網(wǎng)還存在進(jìn)一步鋪設(shè)的空間。

■  加強(qiáng)技術(shù)設(shè)備更新。逐步完善全程溫控技術(shù)，低溫倉(cāng)庫(kù)建設(shè)，專業(yè)冷藏車配備。

■  加強(qiáng)并購(gòu)重組，資源整合。由于冷鏈物流網(wǎng)前期投資較大，如果物流企業(yè)聯(lián)合起來(lái)發(fā)展共同配送，一起建設(shè)冷鏈網(wǎng)絡(luò)，可以有效提升資源配置效率，降低物流成本。

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倉(cāng)儲(chǔ)：供需矛盾加劇，未來(lái)增長(zhǎng)潛力較大

5.1  倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀

倉(cāng)儲(chǔ)是商品流通的重要環(huán)節(jié)之一，也是物流活動(dòng)的重要支柱，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用?，F(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)是以滿足供應(yīng)鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無(wú)形的場(chǎng)所、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對(duì)物品的進(jìn)出、庫(kù)存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制的物流活動(dòng)。

1）倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速

倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，增速長(zhǎng)期高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，近幾年增速趨緩。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展迅猛，各類倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)在政策引導(dǎo)和市場(chǎng)推動(dòng)下紛紛加大投資。2015年以前，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額(固定資產(chǎn)投資額均不含農(nóng)戶)增速始終領(lǐng)先于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增速，2003-2015年，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額CAGR達(dá)40.14%，同期固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)CAGR為23.04%。自2010年起，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資增速已有放緩趨勢(shì)。2017年，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額為6855.78億元，同比下降1.8%，為近20年首次負(fù)增長(zhǎng)。

倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資增速趨緩的原因主要有以下方面：

一是，一、二線城市清理低端、不合規(guī)傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)。

二是，城市土地價(jià)格不斷上漲，投資建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的成本高昂，嚴(yán)重影響倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，降低倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)韌性。

三是，城市范圍內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地日趨緊張，大部分城市倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)稀缺。

四是，業(yè)內(nèi)投資轉(zhuǎn)向庫(kù)內(nèi)功能完善、信息化、智慧化(云倉(cāng)儲(chǔ)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng))等方面，導(dǎo)致投資增幅放緩。

2）倉(cāng)庫(kù)面積飛速擴(kuò)大

與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)大量固定資產(chǎn)投資相對(duì)應(yīng)，自21世紀(jì)初以來(lái)，我國(guó)倉(cāng)庫(kù)面積飛速擴(kuò)大，從原來(lái)的沿海港口城市(如上海、深圳)延伸至每一個(gè)主要的一線及二線城市。倉(cāng)庫(kù)設(shè)施建設(shè)呈現(xiàn)大型化、網(wǎng)絡(luò)化趨勢(shì)，電商倉(cāng)庫(kù)成為建設(shè)熱點(diǎn)。

截至2017年底，我國(guó)營(yíng)業(yè)性通用(常溫)倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)10.38億平方米，同比增長(zhǎng)4%，其中立體庫(kù)約占26.4%，平方米庫(kù)約占58%，樓房庫(kù)約占15.6%；冷庫(kù)總?cè)萘繛?3531.87萬(wàn)立方米，同比增長(zhǎng)12.7%，其中凍結(jié)物冷庫(kù)容量為9671.62萬(wàn)立方米，冷卻物冷庫(kù)(含氣調(diào)庫(kù))容量為3860.25萬(wàn)立方米。

3）當(dāng)前我國(guó)智能倉(cāng)儲(chǔ)還有較大發(fā)展空間

倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展可分為人工倉(cāng)儲(chǔ)、機(jī)械化倉(cāng)儲(chǔ)、自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)、集成自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)、智能自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)五個(gè)階段。

人工倉(cāng)儲(chǔ)即物資的輸送、存儲(chǔ)、管理和控制主要靠人工實(shí)現(xiàn)；機(jī)械化倉(cāng)儲(chǔ)，則以輸送車、堆垛機(jī)、升降機(jī)等機(jī)械設(shè)備代替人工為主要特點(diǎn)；自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)則在機(jī)械化倉(cāng)儲(chǔ)的基礎(chǔ)上引入了AGV(自動(dòng)導(dǎo)引小車)、自動(dòng)貨架、自動(dòng)存取機(jī)器人、自動(dòng)識(shí)別和自動(dòng)分揀等先進(jìn)設(shè)備系統(tǒng);集成自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)則以集成系統(tǒng)為主要特征，實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)協(xié)作；智能倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)是運(yùn)用軟件技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動(dòng)分揀技術(shù)、光導(dǎo)技術(shù)、射頻識(shí)別(RFID)、聲控技術(shù)等先進(jìn)的科技手段和設(shè)備對(duì)物品的進(jìn)出庫(kù)、存儲(chǔ)、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制的物流活動(dòng)。

智能倉(cāng)儲(chǔ)相較于傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)在空間利用率、儲(chǔ)存量、儲(chǔ)存形態(tài)、作業(yè)效率、人工成本、環(huán)境要求等方面均具備優(yōu)勢(shì)。

智能倉(cāng)儲(chǔ)與大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)深度融合。在「互聯(lián)網(wǎng)+」戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)的智能倉(cāng)儲(chǔ)與大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)深度融合，整個(gè)行業(yè)都迅速地向著運(yùn)行高效、流通快速的方向邁進(jìn)。

另外，國(guó)家供給側(cè)改革，工業(yè)4.0和中國(guó)制造2025的驅(qū)動(dòng)，「互聯(lián)網(wǎng)+」倉(cāng)儲(chǔ)4.0概念催生，為網(wǎng)絡(luò)與智能倉(cāng)儲(chǔ)硬件的高度融合、也為智能倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展指明了方向。

當(dāng)前我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展程度較為落后，運(yùn)行效率低下，制約了物流的快速發(fā)展；未來(lái)智能倉(cāng)儲(chǔ)有助于改善分揀和出庫(kù)效率，促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效。

5.2  物流地產(chǎn)需求穩(wěn)健增長(zhǎng)

1）宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定了物流需求快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，2018年中國(guó)人均GDP達(dá)到64644元，特別是一線城市北上廣深的人均GDP早就已經(jīng)達(dá)到了世界銀行制定的發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的門檻。2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，同比增長(zhǎng)7.8%；農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)14617元，同比增長(zhǎng)8.8%。

在人均GDP和居民收入不斷提升的同時(shí)，居民的消費(fèi)需求也日趨強(qiáng)勁，尤其是高端制造、食品、藥品、快速消費(fèi)品等行業(yè)的物流需求明顯增加，這也對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)提出了更高的要求。

2）電子商務(wù)及第三方物流成為物流地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)力量

從客戶上看，物流地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶可以分為三類。最穩(wěn)定的傳統(tǒng)零售業(yè)如沃爾瑪、家樂(lè)福、阿迪達(dá)斯、耐克，傳統(tǒng)制造業(yè)如博世，施耐德，通用。它們主要是物流地產(chǎn)企業(yè)出于盤活固定資產(chǎn)的考慮，已經(jīng)沒(méi)有較大的增長(zhǎng)潛力。

近年來(lái)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要得益于另兩股推動(dòng)力量——電商(阿里巴巴、京東、凡客)、第三方物流(德邦、順豐、DHL)。

① 由于國(guó)內(nèi)網(wǎng)購(gòu)交易額在近幾年的爆炸式增長(zhǎng)，原有的物流設(shè)施根本難以滿足電商的需求。以京東、阿里為代表的電商企業(yè)采取部分自建倉(cāng)儲(chǔ)的模式緩解倉(cāng)儲(chǔ)資源缺口，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需求，目前仍然有相當(dāng)部分的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施來(lái)自外部租賃。

而且物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有較陡的學(xué)習(xí)曲線，以電商自行開(kāi)發(fā)的情況看，平均4年才能掌握成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；因此，相比于專業(yè)的物流地產(chǎn)商，電商直接進(jìn)入依然有一定的技術(shù)壁壘。 

電商快速及時(shí)的配送以及高效的供應(yīng)鏈都需要現(xiàn)代物流設(shè)施的支持，因此快速增長(zhǎng)的電商零售額，是目前現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求的重要驅(qū)動(dòng)因素。

② 第三方物流同樣發(fā)展迅速。自2009年至2017年，中國(guó)第三方物流收入呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。短短八年間，總量由最初的4167億元增加到12411億元，遠(yuǎn)超日本及其他歐洲國(guó)家，同時(shí)與美國(guó)的差距也在不斷縮小，在未來(lái)或超過(guò)美國(guó)位列全球第一。

未來(lái)，隨著我國(guó)企業(yè)對(duì)第三方物流需求的不斷增加，預(yù)計(jì)到「十三五」末期市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到16000億元左右。第三方物流的發(fā)展標(biāo)志著我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)正逐步走向成熟，專業(yè)化的物流行業(yè)環(huán)境正在形成。

目前，在我國(guó)第三方物流市場(chǎng)上總共有四類企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，分別為經(jīng)改造轉(zhuǎn)型而來(lái)的傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸企業(yè)；新創(chuàng)辦的國(guó)有或國(guó)有控股的新型物流企業(yè)；外資和港資物流企業(yè)；民營(yíng)物流企業(yè)。

由傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸企業(yè)轉(zhuǎn)型改造而來(lái)的第三方物流企業(yè)，憑借原有的物流業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和在市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)、設(shè)施、企業(yè)規(guī)模等方面的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，代表公司有中遠(yuǎn)國(guó)際、中外運(yùn)等。

新創(chuàng)辦的國(guó)有或國(guó)有控股的新型物流企業(yè)是現(xiàn)代企業(yè)改革的產(chǎn)物，以中海物流冷鏈服務(wù)公司為代表，這類企業(yè)管理機(jī)制比較完善，發(fā)展比較快，正占據(jù)越來(lái)越多的份額。

外資和港資物流企業(yè)利用其經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式和優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引中國(guó)企業(yè)，從而不斷向中國(guó)第三方物流市場(chǎng)滲透，市占率提升較快，代表性公司有丹麥有利物流冷鏈服務(wù)公司、日本近鐵物流冷鏈服務(wù)公司。

民營(yíng)物流企業(yè)具有機(jī)制靈活、管理成本低等特點(diǎn)，以寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司為代表，是我國(guó)物流行業(yè)中最具朝氣的第三方物流企業(yè)，有望成為第三方物流行業(yè)的中堅(jiān)力量。

當(dāng)前我國(guó)第三方物流市場(chǎng)高度分散，即將迎來(lái)新一輪行業(yè)整合。在1萬(wàn)至1.5萬(wàn)家第三方物流企業(yè)中，沒(méi)有一家企業(yè)能占到2%以上的市場(chǎng)份額。而美國(guó)第三方物流行業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟，僅C.H.Robinson一家占據(jù)7%份額，前十企業(yè)占總體市場(chǎng)36%份額，前五十企業(yè)占總體市場(chǎng)67%份額。

總體來(lái)看，電商行業(yè)的飛速發(fā)展、供應(yīng)鏈效率的不斷提升以及第三方物流行業(yè)的整合，意味著市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)代物流地產(chǎn)供應(yīng)商愈加倚重。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年中國(guó)在線零售行業(yè)發(fā)展依然將持續(xù)較高增速，物流行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，現(xiàn)代物流需求將上升，尤其對(duì)于物流的自動(dòng)化、機(jī)械化及智能化需求將日益增強(qiáng)。

5.3  物流地產(chǎn)供給不足

1）高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施缺口巨大，市場(chǎng)集中度低。

隨著我國(guó)步入服務(wù)消費(fèi)社會(huì)，零售消費(fèi)品及高 端制造業(yè)的需求旺盛，高端設(shè)施的缺口變得十分巨大。CBRE早前發(fā)布的《全球優(yōu)質(zhì)物 流地產(chǎn)租金報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬(wàn)平方米，人均面積不到0.015平方米，而美國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平方米，折合人均面積達(dá)1.17平方米，為中國(guó)的78倍，國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施有廣闊的增長(zhǎng)空間。

而傳統(tǒng)的舊倉(cāng)庫(kù)在各個(gè)方面和高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施有明顯差距，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和安保管理等很 不規(guī)范，不能實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單的替代改造，只能選擇新建新的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

此外，我國(guó)主要物流供應(yīng)商的市場(chǎng)份額不足 3%，市場(chǎng)集中度很低。從人均物流面積和市場(chǎng)集中度來(lái)看，高端物流市場(chǎng)在我國(guó)尚處于市場(chǎng)初期，有很大的發(fā)展空間，提升空間十分充足，蘊(yùn)含較多的投資機(jī)會(huì)。

2）土地成稀缺資源，供給受限。

物流地產(chǎn)是很大程度上依賴租金收益的行業(yè)，要實(shí)現(xiàn)這個(gè) 規(guī)模需要大規(guī)模開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的高端物流設(shè)施有超過(guò)60%集中在一線城市，拿地難的問(wèn)題已經(jīng)完全顯現(xiàn)出來(lái)。

一方面，政府積極推行集約用地同時(shí)逐年下調(diào)城市工業(yè)用地 指標(biāo)。2014年9月1日施行的《 節(jié)約集約利用土地規(guī)定》中指出，對(duì)特大城市新增建設(shè)用地嚴(yán)格限制，并將逐漸減少。

另一方面，物流地產(chǎn)相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓 金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低，因此，政府為了把土地?fù)Q成更多的財(cái)政收入，在項(xiàng) 目審批的時(shí)候不大可能單獨(dú)批準(zhǔn)大片土地建物流基礎(chǔ)設(shè)施。

3）一線城市，拿地難將成為制約物流地產(chǎn)快速發(fā)展的主要因素。

一線城市短期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)土地價(jià)格增長(zhǎng)速度，高于租金增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象。我國(guó)目前物流土地供應(yīng)缺口巨大，長(zhǎng)期的供需不平衡，致使租金直線上漲，物流用地的空置率下降。

而對(duì)其他的城市來(lái)說(shuō)，盡管企業(yè)在拿地方面相對(duì)容易，但市場(chǎng)還沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)出來(lái)，物流需求量不足，存在著空置率高和回報(bào)周期緩慢等多種問(wèn)題。

倉(cāng)儲(chǔ)資源目前的需求集中在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和內(nèi)陸大型城市，因此，拿地相對(duì)容易、物流需求旺盛的一線城市的衛(wèi)星城、熱點(diǎn)二線城市以及重要的物流節(jié)點(diǎn)城市有著很大的市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力。

4）高租金推高物流地產(chǎn)投資回報(bào)率

需求旺盛，供給不足推動(dòng)了優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金的穩(wěn)步上漲。整個(gè)一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在 7%以上，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在 2%-5%的投資回報(bào)率。此外，分城市來(lái)看，盡管部分二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的絕對(duì)租金水平低于一線城市，但考慮到其土地成本也相對(duì)較低，從收益率角度來(lái)看，供需格局較好的二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的回報(bào)率也較高。

本文節(jié)選自招商證券研究報(bào)告《快遞物流潮起潮落，物流地產(chǎn)走上前臺(tái)》，版權(quán)歸原作者所有，僅供分享交流。

《2019中國(guó)公路貨運(yùn)發(fā)展研究報(bào)告 — 零擔(dān)篇》  

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