作者：尹柏

公司出品：亞洲宏說

公募 REITs 又有重磅消息！

嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 將于 2 月 8 日上市，做為首單民企倉儲物流公募 REITs，該產(chǎn)品自申報以來便備受關注，發(fā)行期間更是吸引近 720 億資金、超 126 倍認購。

消費市場之所以熱情高漲，也正是源于嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 做為倉儲物流賽車場的代表作，極具稀缺性，在長坡厚雪的熱門賽車場進行產(chǎn)業(yè)布局，中長期投資收益穩(wěn)定可期。

01

宏觀經(jīng)濟發(fā)展高延展性成為強支撐力

首先，是從宏觀經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)。

最新信息表明，2022 年中國亞洲地區(qū)生產(chǎn)總值超 120 萬億，同比快速增長 3%。并且，中國社科院綜合各方面情況預測，2023 年中國 GDP 增長速度或將至 5% 左右。

從最直觀的信息可以看出，中國經(jīng)濟發(fā)展頂住壓力展現(xiàn)出強勁延展性與堅挺活力，隨著經(jīng)濟發(fā)展快速增長動能回升、衰退預期強烈，將在宏觀層面對物流領域發(fā)展形成堅實支撐力。與此同時，做為亞洲經(jīng)濟發(fā)展快速增長最快的國家，中國經(jīng)濟發(fā)展對物流服務的消費市場需求亦是堅挺。

依照物流費用開支排序，早在 2016 年中國便已少于美國，成為亞洲最小的物流消費市場。

近年來，亞洲地區(qū)物流總量仍保持穩(wěn)步提升。2021 年信息表明，中國物流費用開支達 16.7 萬億，物流費用占 GDP 比例為 14.6%，領域規(guī)模大，且 2020 年 -2025 年全國物流費用開支的預期復合快速增長率少于 5%，物流領域將持續(xù)快速快速增長。

可是一定程度上，亞洲地區(qū)物流費用占 GDP 比重雖然已從 2010 年的 17.4% 下降至 14.6%，但物流效率仍處在較低水平，現(xiàn)階段倉儲物流的自動化與智能化成為關鍵突破口。

根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展總量到 2035 年翻一番的總目標，今后十余年，中國經(jīng)濟發(fā)展增長速度仍將位居亞洲前列，經(jīng)濟發(fā)展消費市場需求的持續(xù)擴張將繼續(xù)促進物流領域的快速發(fā)展，而倉儲物流智能化加速轉型，也可助力包括制造業(yè)在內的諸多領域實現(xiàn)降本增效。

02

領域快速增長內部空間大形成穩(wěn)抓手

伴隨政策支持、制造升級，中國做為亞洲最小且增長速度最快的B2C消費市場，共振消費衰退利好刺激，倉儲物流仍存巨大快速增長內部空間。

過去數(shù)年，B2C領域推動物流領域迭代發(fā)展，帶動倉儲物流消費市場需求持續(xù)高速快速增長。倉儲物流做為物流領域發(fā)展的基石，對促進物流領域發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。

但與國外成熟消費市場相比，亞洲地區(qū)倉儲物流仍處在快速快速增長的階段，今后消費市場需求快速增長可期。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，美國、日本等成熟消費市場的人均倉儲物流占地面積約 4 萬平方米，澳大利亞、新加坡的人均倉儲物流占地面積約 1-2 萬平方米，至 2021 年中國人均倉儲物流占地面積已近 0.7 萬平方米，意味著亞洲地區(qū)倉儲物流消費市場發(fā)展仍具備很大潛力。

國家郵政局信息表明，2022 年全國快遞業(yè)務規(guī)模累計完成達 1105.8 億人次，營收完成 1.06 萬億，并預計 2023 年郵政領域寄遞業(yè)務規(guī)模持續(xù)快速增長，快遞營收完成 1.13 萬億，同比快速增長 7% 左右。

相對于 2012 年全國快遞業(yè)務規(guī)模 56.85 億人次，在 10 年的時間中快速增長少于 18 倍。隨著日均快遞件量少于 3 億人次，依靠人力進行分揀、運送已遠不能及。

若以RPD60DX倉排序，戴德梁行信息表明，截至 2022 年二季度末，中亞洲地區(qū)地RPD60DX倉存量占地面積為 9497 萬萬平方米，占總物流倉儲公共設施比重已近 8%，仍有巨大結構調整內部空間，且制造業(yè)對于RPD60DX倉消費市場需求表現(xiàn)堅挺。

03

入池資產(chǎn)質地優(yōu)提供嚴保障

此次嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 的入池資產(chǎn)，位于國家級物流節(jié)點的重慶市、武漢市以及可輻射京津冀地區(qū)的廊坊市，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

京東 " 亞洲一號 " 可謂是現(xiàn)代化RPD60DX準倉庫的代表作，具有智能化的立體倉庫、堆垛機械、交叉到發(fā)線、智能分揀機、自動運送輕工業(yè)機器、智慧物流機器等先進的智能化裝置。

相對于普通物流倉儲的經(jīng)營粗放、集約化程度低、勞動密集性強、園區(qū)環(huán)境較復雜、升級改造難度大，RPD60DX倉具有先進完善的建筑結構，充分利用排序機、自動化等技術和物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，實現(xiàn)物流規(guī)?；⑻岣吖ぷ餍屎蜏蚀_性。

京東物流做為中國最小的一體化供應鏈物流服務商，及 3 座物流園區(qū)租戶，覆蓋中國幾乎所有區(qū)縣的物流公共設施產(chǎn)業(yè)布局。

并且，截至 2022 年 9 月，京東集團公司做為中國最小的零售集團公司，活躍用戶數(shù)少于 5.88 億，京東自營的當日達和次日達線上訂單，均需依托于其構建的龐大物流倉儲網(wǎng)絡。

目前，京東物流的租約長度為 5 年 -6 年，高于領域平均水平 3 年，穩(wěn)定性較高。同時，房租快速增長率為 2-3%，出租率為 100%，折現(xiàn)率為 8%，產(chǎn)品對于基礎建設資產(chǎn)估值處在合理區(qū)間。

招募說明書表明，嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 在 2023 年度可供分配金額預計為 7026.29 萬元，以擬募集資金金額 16.38 億元排序，2023 年度凈現(xiàn)金分派率將達到 4 %。

04

投資投資收益明顯體現(xiàn)高價值

縱觀亞洲地區(qū)及亞洲 REITs 發(fā)展，倉儲物流均是 REITs 重點產(chǎn)業(yè)布局的賽車場之一。

從海外 REITs 發(fā)展經(jīng)驗看，以倉儲物流為主的美國輕工業(yè) REITs 市值占比從 2010 年約 5%，提升至 2020 年的 11%。最新信息表明，即便 2022 年美國 REITs 消費市場遭受大幅降溫，但輕工業(yè)物流 REITs 受益于供需緊張、房租快速增長，仍保持延展性。

再以新加坡豐樹集團公司為例，做為亞洲地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營、管理集團公司，目前已在新加坡交易所上市 3 只 REITs。其中，豐樹物流 Mapletree Logistics Trust ( MLT ) 做為聚焦亞太區(qū)物流倉儲公共設施投資運營的 REITs，從上市至 2021 年資本利得為 184%，含股息的總回報為 345%，中長期持有投資收益明顯。

而如豐樹、安博、大眾倉儲等的倉儲物流代表企業(yè)，在各國對 REITs 的大力扶植下，以基金化做為支撐力，加速規(guī)模擴張，從而搶得物流地產(chǎn)開發(fā)先機，也為投資人帶來穩(wěn)定甚至超額的目標股息投資收益。

目前，中國倉儲物流 REITs 尚處在發(fā)展初期，該賽車場今后亦將成長為投資者重點配置領域。

需要提及的是，公募 REITs 的投資收益特征相對穩(wěn)健且具備可供分配投資收益強制股息機制，相對于短期操作波動獲益，更適合中長期持有。嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 將于 2 月 8 日正式上市，敬請關注！

冷鏈服務業(yè)務聯(lián)系電話：19937817614

華鼎冷鏈是一家專注于為餐飲連鎖品牌、工廠商貿客戶提供專業(yè)高效的冷鏈物流服務企業(yè)，已經(jīng)打造成集冷鏈倉儲、冷鏈零擔、冷鏈到店、信息化服務、金融為一體的全國化食品凍品餐飲火鍋食材供應鏈冷鏈物流服務平臺。

標簽:

食品安全網(wǎng)

上一篇：嘉興到包頭物流貨運專線

下一篇：專線物流運輸和干線運輸分別是什么呢？11