全球房商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和咨詢咨詢公司戴德梁行近日對(duì)外發(fā)布了最新中國(guó)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)的研報(bào)，預(yù)計(jì)明年中國(guó)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)增量突破1億中國(guó)方米?！斑@個(gè)規(guī)模對(duì)中國(guó)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)來說，將是標(biāo)志性的事件。”戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵解釋說，中國(guó)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)增量在今年第二會(huì)計(jì)年度達(dá)至了9497中國(guó)方米，比第一會(huì)計(jì)年度快速增長(zhǎng)了481中國(guó)方米，總體消費(fèi)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)。按照此前每個(gè)會(huì)計(jì)年度500中國(guó)方米左右的快速增長(zhǎng)速度，中國(guó)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模即將突破1億中國(guó)方米。

浙江庫(kù)存量居前

截至第二會(huì)計(jì)年度數(shù)據(jù)，江蘇、廣東和上海的高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)增量位居前三且今后供應(yīng)（2022Q3-2024）總體量較大。這三個(gè)地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好且市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，今后庫(kù)存量帶來的租用阻力很小。這三個(gè)地區(qū)的供地緊張，一手地交易較少，導(dǎo)致今后庫(kù)存量快速增長(zhǎng)預(yù)計(jì)減緩，這些地區(qū)受到投資人重點(diǎn)高度關(guān)注。

安徽、浙江和貴州今后庫(kù)存量占現(xiàn)有增量的比例位居前三。其中，浙江由于市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，消費(fèi)市場(chǎng)面臨的阻力很小，未變投資人目標(biāo)投資地區(qū)。安徽和貴州增量小，今后庫(kù)存量造成的租用阻力也很小。而部分今后庫(kù)存量較大的城市，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)面臨一定租用阻力。

全省部分城市高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)庫(kù)存量

華東區(qū)作為全省最大的高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)，占到了全省增量的36%左右，達(dá)至約3400中國(guó)方米。其次為華北區(qū)約2700中國(guó)方米、華南區(qū)約1300中國(guó)方米、西南區(qū)約1200中國(guó)方米，以及華中區(qū)約900中國(guó)方米。

從房租的角度看，全省高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)平均值房租為33.1元/月/中國(guó)方米，其中房租最低的是華南區(qū)，達(dá)至了38.4元/中國(guó)方米/月，一定程度上是受益于目前整個(gè)大灣區(qū)概念的投資熱度。其次為華東區(qū)約37.9元/中國(guó)方米/月、華北區(qū)約30.4元/中國(guó)方米/月、華中區(qū)約26.4元/中國(guó)方米/月，以及西南區(qū)約26.1元/中國(guó)方米/月。

從空置來看，全省高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)平均值空置為15.9%，華南區(qū)及華東區(qū)的空置較低，分別為12.2%及12.4%。

“房租低同時(shí)空置也低的省份是機(jī)會(huì)型消費(fèi)市場(chǎng)，如江西、陜西、廣西等省份；房租高而空置低的省份為成熟消費(fèi)市場(chǎng)，如北京、上海、廣東等省份?！碧K智淵進(jìn)一步分析說，庫(kù)存量最大、房租高、空置低的華東區(qū)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)，仍是投資人高度關(guān)注重點(diǎn)，供需兩旺的浙江省份將是華東區(qū)的交投活躍點(diǎn)。

華東區(qū)今后庫(kù)存量為1774中國(guó)方米，浙江、江蘇、上海和安徽今后庫(kù)存量分別為708萬、581萬、293萬和192中國(guó)方米。

華東消費(fèi)市場(chǎng)專業(yè)化

截至第三會(huì)計(jì)年度數(shù)據(jù)，華東區(qū)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)增量為3428中國(guó)方米，其中增量最大的地區(qū)為江蘇，達(dá)至1462中國(guó)方米。上海、浙江和安徽的增量分別為945萬、850萬和171中國(guó)方米。

從房租角度來看，華東區(qū)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)平均值房租為37.9元/中國(guó)方米/月，環(huán)比持續(xù)上升0.28%。房租最低的是上海，達(dá)至47.8元/中國(guó)方米/月，環(huán)比持續(xù)上升0.65%；浙江、江蘇和安徽的房租分別為環(huán)比持續(xù)上升0.59%至35.7元/中國(guó)方米/月、環(huán)比微漲0.18%至34.1元/中國(guó)方米/月、環(huán)比下降2.49%至27.7元/中國(guó)方米/月。

總體房租下跌的同時(shí)空置下降，華東區(qū)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)平均值空置為12.4%。其中空置最低的是浙江，環(huán)比下降1.04個(gè)百分點(diǎn)至14.7%；安徽、江蘇和上海的空置分別為環(huán)比下降至14.5%、環(huán)比下降2.17個(gè)百分點(diǎn)至12%、環(huán)比下降至10.6%。

受疫情影響，上海生鮮肉類、保供肉類市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)，B2C類消費(fèi)類市場(chǎng)需求減弱，但B2C、快運(yùn)快遞未變第三會(huì)計(jì)年度上海高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)主要租客。

環(huán)滬省份制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)市場(chǎng)需求函件增加。上海省份及昆山省份高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)總體仍是供應(yīng)緊張且房租較高，租客為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級(jí)地區(qū)（太倉(cāng)、常熟）。此外，上海及環(huán)滬省份政府對(duì)租客入駐的注冊(cè)納稅要求嚴(yán)格，部分租客到期后需更換優(yōu)質(zhì)租客。

值得注意的是，總體華東區(qū)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出更專業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)。一方面，政府對(duì)倉(cāng)庫(kù)的消防安全性要求及審查提高，消防不合規(guī)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的油、酒、化學(xué)品等丙類商品開始清理出庫(kù)，同時(shí)租客對(duì)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)商品細(xì)分及消防安全意識(shí)提高，所以第三會(huì)計(jì)年度丙類商品供需快速增長(zhǎng)?！案邫n物流倉(cāng)儲(chǔ)商品的基本防火標(biāo)準(zhǔn)為丙二級(jí)，丙類比丙二級(jí)安全級(jí)別更高。”蘇智淵分析道，丙類商品可以儲(chǔ)存特用商品，這類商品的消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)缺口增加。

另一方面，隨著線下餐飲及商超零售的經(jīng)營(yíng)逐步恢復(fù)常態(tài)，肉類玻璃鋼菜市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，與此同時(shí)，肉類玻璃鋼菜的網(wǎng)上訂購(gòu)量也大幅增加，致使結(jié)合中央廚房、肉類加工模式的多溫庫(kù)商品市場(chǎng)需求增加，以滿足消費(fèi)市場(chǎng)肉類存儲(chǔ)市場(chǎng)需求的同時(shí)保障肉類安全及肉類新鮮度。

“冷庫(kù)改造市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)，總體冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)需求仍保持著快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！碧K智淵表示，總體華東區(qū)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)租賃函件仍整體表現(xiàn)積極，但是租客談判周期較長(zhǎng)，空置工程項(xiàng)目招商周期延長(zhǎng)。受第四會(huì)計(jì)年度B2C促銷旺季影響，預(yù)計(jì)華東區(qū)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)市場(chǎng)需求短期內(nèi)拉升，空置有望降低。

物流商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)活躍

“第三會(huì)計(jì)年度，國(guó)內(nèi)總體高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)房租呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，導(dǎo)致主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基金及物流開發(fā)商資金收緊，工程項(xiàng)目投資對(duì)地區(qū)要求趨于嚴(yán)苛。此外，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、稅收及投資強(qiáng)度要求提高，投資人對(duì)上海及環(huán)滬省份投資熱門城市的投資標(biāo)的更加精挑細(xì)選?！碧K智淵強(qiáng)調(diào)，物流金融資產(chǎn)投資交易趨緊只是相對(duì)前幾個(gè)會(huì)計(jì)年度而言，房租整體表現(xiàn)往往滯后經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況約一個(gè)會(huì)計(jì)年度。實(shí)際上，物流商業(yè)地產(chǎn)在近幾年整個(gè)中國(guó)房商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)一直是很火的一個(gè)主題，也是投資人很高度關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。上海、蘇州、無錫、杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資人高度關(guān)注。

在戴德梁行最新發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)投資消費(fèi)市場(chǎng)研報(bào)中也提到：從中國(guó)整個(gè)房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來看，物流金融資產(chǎn)包工程項(xiàng)目投資熱度不減，預(yù)計(jì)第四會(huì)計(jì)年度物流類型工程項(xiàng)目成交總額將顯著提高；多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計(jì)第四會(huì)計(jì)年度物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

今年以來，一些非物流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，而是純資金方，也進(jìn)入物流商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，購(gòu)買大量的商品。根據(jù)一些基金資金過去幾個(gè)會(huì)計(jì)年度在房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的主要投向發(fā)現(xiàn)，大量資金集中在物流商業(yè)地產(chǎn)，比如：新創(chuàng)建集團(tuán)宣布向嘉民集團(tuán)收購(gòu)位于成都及武漢的六項(xiàng)物流金融資產(chǎn)女團(tuán)，總代價(jià)約為22.9億元；摩根士丹利宣布收購(gòu)位于長(zhǎng)三角省份的21中國(guó)方米金融資產(chǎn)女團(tuán)，該金融資產(chǎn)女團(tuán)覆蓋南通、太倉(cāng)、蘇州和嘉興；領(lǐng)展擬以9.47億元向東百集團(tuán)收購(gòu)位于常熟、嘉興的3個(gè)物流金融資產(chǎn)女團(tuán)。

由于第二會(huì)計(jì)年度物流金融資產(chǎn)包交易整體表現(xiàn)活躍，物流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商全省增量占比排名出現(xiàn)小幅度調(diào)整。占有率最低的未變普洛斯，但份額繼續(xù)縮小至不足整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的四分之一。其次為萬緯、寶灣、易商、安博、宇培、豐樹、深國(guó)際、嘉民、新宜、京東、平安、第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、蘇寧、菜鳥、樂歌、維龍等。

“可以看到，投資人在上海這個(gè)高檔物流倉(cāng)儲(chǔ)用地稀缺的消費(fèi)市場(chǎng)，會(huì)匹配更有競(jìng)爭(zhēng)力的商品。”蘇智淵舉例說，第三會(huì)計(jì)年度入市的金山新材料供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)基地（丙類）商品，是新宜在去年獲取的上海物流倉(cāng)儲(chǔ)用地上呈現(xiàn)出的首批商品。

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