康健聊餐飲創(chuàng)業(yè)之坑爹的轉(zhuǎn)讓費(fèi)（二）轉(zhuǎn)讓須知

時(shí)間：2023-02-01 23:35:55來源：food欄目：餐飲美食新聞閱讀：

之前寫得第一篇，作為引子，簡單講了下轉(zhuǎn)讓費(fèi)的前世今生，本來說贊過50就更新第二篇，結(jié)果一天快點(diǎn)了200贊，我很欣慰，大周末的，專門加個(gè)班趕出第二篇來（此處應(yīng)該有掌聲），我們重點(diǎn)聊一聊轉(zhuǎn)讓店鋪時(shí)一定要注意的點(diǎn)。

康?。嚎拥霓D(zhuǎn)讓費(fèi)（一）?zhuanlan.zhihu.com/p/34612192?group_id=958089892857593856

首先，我們來看看到底轉(zhuǎn)讓費(fèi)的定義是什么吧

轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指租戶在店鋪?zhàn)馄趦?nèi)(未到期)征得房東同意后將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設(shè)備、經(jīng)營的項(xiàng)目(貨物、加盟許可費(fèi)、其他無形資產(chǎn))等，一并轉(zhuǎn)給下一個(gè)租戶，其向下一個(gè)租戶收取的超過應(yīng)收取房租的費(fèi)用為轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

上邊這段引用自百度百科

我們先來劃重點(diǎn)

1.誰來收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)

注意，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是交給上一任租客的，房東本人是不收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，誰得益誰負(fù)責(zé)，而上一任租客拿了錢就走了，后邊發(fā)生什么都很難再找他負(fù)責(zé)了。

所以，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是沉沒成本，不要聽上一任租客說將來你不做了也這么多轉(zhuǎn)讓出去就行了的鬼話，轉(zhuǎn)讓費(fèi)必須算作硬性成本，談低一分錢都是好的，畢竟誰知道你將來能不能轉(zhuǎn)出去呢。

（也有房東通過其他手法變相收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，有利有弊，以后我會聊到）

2.征得房東同意是大前提

首先要搞明白的是，轉(zhuǎn)讓店鋪是要你跟房東本人簽租賃合同的，你跟上一任租客之間的轉(zhuǎn)讓合同是一錘子買賣，他拿錢就走了，所以，在沒有見到房東本人之前，一分錢都不要給。

正確的流程是和上一任租客談妥轉(zhuǎn)讓費(fèi)后約房東三方面談，首先和上一任租客簽轉(zhuǎn)讓合同（但是不能給錢），再和房東簽訂租賃合同，合同內(nèi)容備注完成轉(zhuǎn)讓合同后生效，之后再和租客完成支付（記得留收據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款記錄，千萬別腦殘到給現(xiàn)金還不留收據(jù)）。

3.轉(zhuǎn)讓的是什么

房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設(shè)備、經(jīng)營的項(xiàng)目(貨物、加盟許可費(fèi)、其他無形資產(chǎn))等，一并轉(zhuǎn)給下一個(gè)租戶。

這個(gè)里邊其實(shí)

舉個(gè)例子，上一任租客和房東簽了五年協(xié)議，自己經(jīng)營到還有三天到期，然后你去轉(zhuǎn)讓了，轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬，好的，恭喜你，你十萬買了3天商鋪的使用權(quán)，哦對了，房租另外算哦（也有可能上一任租客比較大方，那三天房租就幫你出了）。

當(dāng)然，三天后房子里的破銅爛鐵你可以全部帶走，裝修如果有興趣也可以拆了帶走，但是要還原到初始狀態(tài)。（鬼知道初始狀態(tài)是什么樣子，比如房東說我這個(gè)房子以前是豪裝，你們給我改成簡裝了，現(xiàn)在給我復(fù)原成豪裝，估計(jì)你死的心都有了，雖然這種奇葩房東不多，但稍微給你找點(diǎn)小麻煩坑個(gè)幾千上萬基本是很容易的事，之后我寫合同細(xì)節(jié)的時(shí)候會再提及）

需要注意的是，當(dāng)上一任租客的五年合同三天到期后，房東完全可以不續(xù)租給你，或者大幅度提升房租，這是合情合理而且合法的行為！之前有一個(gè)小朋友用值呼跟我咨詢轉(zhuǎn)讓的事，說上一任租客還有十幾天到期，催他們盡快轉(zhuǎn)讓，被我及時(shí)喝止，不然后果不堪設(shè)想。

除了剩余租期，就是所謂的目前的項(xiàng)目了，什么帶技術(shù)轉(zhuǎn)讓都是扯淡，他自己賺錢不可能轉(zhuǎn)讓（或者說長期經(jīng)營的投入回報(bào)低于一次性收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的回報(bào)），你接手能賺錢你自己信嗎？我們轉(zhuǎn)鋪?zhàn)泳褪寝D(zhuǎn)個(gè)口岸，千萬不要繼續(xù)經(jīng)營原來的項(xiàng)目，否則必死無疑。

上邊我們簡單分析了下轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，尤其是要弄明白轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)的是剩余期限，以及支付的流程應(yīng)該在一切都已經(jīng)簽訂之后，最后才支付費(fèi)用（當(dāng)然，之前也許會收點(diǎn)誠意金之類，但個(gè)人認(rèn)為金額不宜過大，并且需要要收據(jù)！?。∪绻赡艿脑?，盡量在談判過程中要求在收據(jù)上備注如果因?yàn)閷Ψ皆驅(qū)е罗D(zhuǎn)讓失敗，雙倍賠償）

接下來我們還是以這個(gè)定義為依托，說明幾種特殊情況：

我轉(zhuǎn)讓的店鋪，本身房租低，合同還有3年到期，但房東要求轉(zhuǎn)讓就漲房租。

這種屬于明顯的違約行為，可以和房東溝通下，如果房東不講理就算了，將來麻煩會很多。

2. 上一任租客要10萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但讓我告訴房東只有5萬。

千萬不要，首先從保護(hù)自己的角度上講，轉(zhuǎn)讓費(fèi)和房東沒什么關(guān)系，但轉(zhuǎn)讓要經(jīng)過房東同意，你現(xiàn)在告訴房東五萬，將來你想轉(zhuǎn)10萬，萬一房東不爽了怎么辦，接下來從人情上講，上一任租客是一錘子買賣，房東要經(jīng)常接觸，干嘛幫著外人騙熟人。

3. 房東自己要收轉(zhuǎn)讓費(fèi)是怎么回事。

房東是不可以收轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，但有的房東為了變相賺錢，會把店鋪簡單裝修，收一筆裝修費(fèi)，那這筆費(fèi)用就變成了轉(zhuǎn)讓費(fèi)的起點(diǎn)，在一次一次轉(zhuǎn)讓過程中被不斷抬高

房東收轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題就是起點(diǎn)高，他們先收了好幾萬，之后的租客就會從這開始加，不像那種沒有原始底價(jià)的，增速比較慢，好處是所謂的冤有頭債有主，即使將來的轉(zhuǎn)讓費(fèi)被炒到了20萬，房東也要為原始的幾萬塊負(fù)責(zé)，聊勝于無。

4. 轉(zhuǎn)讓費(fèi)是不是只會漲不會減。

當(dāng)然不是，其實(shí)就是個(gè)博弈過程，所以說知己知彼很重要。

5. 轉(zhuǎn)讓費(fèi)有沒有標(biāo)準(zhǔn)，多少錢合適。

沒有標(biāo)準(zhǔn)，既沒有法律法規(guī)，也沒有江湖慣例。唯一能說的就是根據(jù)供需關(guān)系。普遍來講，房租和轉(zhuǎn)讓費(fèi)成反比例關(guān)系。房租越貴，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越低，房租越便宜，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高。其他的就看上一任租客怎么想了。

以上是一些常見的轉(zhuǎn)讓費(fèi)話題，下一篇我們聊聊簽合同需要注意的細(xì)節(jié)和如何砍轉(zhuǎn)讓費(fèi)，贊多少更新呢?你們看著辦吧。

康?。嚎拥霓D(zhuǎn)讓費(fèi)（三）?zhuanlan.zhihu.com/p/38443648?group_id=994348442159841280

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